旧建筑中的石棉：新规定增加了压力--如何透明销售并保值

旧建筑中的石棉噩梦：新规定给房产中介和业主带来压力

石棉是许多旧建筑销售的隐形障碍。在节能翻新取得进展的同时，更严格的职业健康和安全以及有害物质法规将这一问题推上了风口浪尖。房产中介和业主都面临着时间和文件方面的压力：如果不能专业地处理这些疑点，就有可能出现降价、延期和责任风险。本文将向您介绍如何在怀疑存在石棉的情况下，以结构化、透明和价值稳定的方式进行交易。.

为什么现在迫切需要解决这个问题

法规正在逐步收紧对石棉的处理。在实践中，这意味着：更低的允许职业接触限值、更严格的记录要求、翻新规划和保护措施（包括 TRGS 519，《有害物质条例》）。银行、测量师和保险公司更频繁地明确要求提供石棉文件。即使在销售中没有明确的检测义务，人们对识别、交流和合理证实风险的事实期望也在不断提高。假设：在未来几年内，文件的密度将继续增加，特别是在大规模现代化的过程中。.

旧建筑中发现石棉的地方--最大的风险区域

在 1950 年左右至 1990 年代中期的建筑物中，以下部件经常受到影响：

• 纤维水泥 (屋顶板、外墙石板、阳台护栏、管道覆层）
• 地板 (地板-柔性面板、含有 PAH/石棉的黑色粘合剂）。
• 灰泥、找平剂、瓷砖粘合剂 浴室和厨房
• 密封件、绳索 烤箱、加热系统、通风系统
• 防火板 安装井和配电板中

法律陷阱--专业人士如何化解这些陷阱

告知义务： 房产中介和业主必须披露已知的重要情况。具体的疑点（如建造年份、典型材料、专家报告中的信息）应透明地列入揭露内容和房产文件中。这样可以防止日后被指控为担保和欺诈意图。.

拆卸和处置： 石棉只能由经授权的合格公司按照 TRGS 519 拆除。不当拆除将被处以罚款，并可能导致房产 „无法出售“，直至 净空测量 是可用的。.

文件： 测试结果、实验室报告、处置证明、免费测量--这些文件价值连城。它们可以减少不确定性，提高财务可行性，并支持投标价格。.

经济影响：价格、融资、时间表

成本框架（定向、区域可变）： 每个材料样本的取样/实验室费用约为 50-120 欧元；专家现场筛选费用约为 500-1,500 欧元。拆除/翻新费用与材料密切相关：例如，含石棉粘合剂的地板覆盖物约为 150-300 欧元/平方米，纤维水泥屋顶覆盖物 80-200 欧元/平方米，外加新覆盖物。处理费用必须单独考虑。.

小型计算示例： 公寓面积 80 平方米，含石棉地板面积 40 平方米。按 200 欧元/平方米的拆除费用计算，这相当于 8 000 欧元。这个数字对买方来说是实实在在的--通常会协商类似幅度的降价，或者在合同中约定在交房前接管拆除工程。. 优点 有据可查的专业方法可降低融资和估值的风险溢价。.

时间因素： 根据产能利用情况，从筛选到免费测量可能需要 2 至 8 周时间。提前进行筛选的公司销售速度更快，可避免在公证前不久临时重新谈判。.

实现石棉安全销售的步骤

• 建造年份和部件检查： 收集证据（图纸、照片、前业主信息）。.
• 委托一位专家： 有针对性地排练，而不是 „盲目飞行“；优先考虑关键的压力领域。.
• 透明的沟通： 用清晰的语句说明：„已进行筛查“、„X/Y 区域阴性/阳性“、„数据室中的文件“。.
• 费用和行动计划： 从专业公司获取报价；提出选择方案（出售前拆解与折扣）。.
• 合同保护： 对已知的抵押品进行监管，移交文件，保留/准备在必要时拆除。.
• 文件定稿： 免费测量、处理证明、照片日志 - 集中提供。.

实例：带有水泥纤维屋顶的老式公寓楼

一栋六层楼房（建于 1968 年）即将出售。屋顶由纤维水泥板制成。房主在早期阶段就获得了专家意见：确认有石棉，但面板完好无损，没有纤维释放。在销售中提供了两种选择：(A) 按 „现状 “销售，经透明计算的拆除/重新铺设屋顶预算为 70,000-110,000 欧元（公开通报的范围），(B) 在销售前拆除并重新铺设屋顶，但出价更高。结果：采取翻新策略的买方选择了 A 方案，由于文件可靠且行动计划有时间安排，融资成功。.

请注意： 本文不能取代法律建议。适用法规（如 TRGS 519）对拆解和处置措施的规划和执行具有权威性。.

结论：旧建筑中的石棉并不是破坏交易的因素，缺乏清晰度才是。认识、记录并专业地控制风险，可以在买家、银行和测量师之间建立信任。这样，您就能掌握节奏和价格。.