巴伐利亚州加强租金冻结--这对 2026 年的业主和租户意味着什么？
房租冻结仍是巴伐利亚房地产市场的关键问题。预计从 2026 年起，巴伐利亚州将加强房租冻结：预计 „住房市场紧张 “地区将被更新，适用将更加严格。其依据是全国性的房租法，该法赋予联邦各州划定区域和上限的余地。对于房主来说，这意味着新的出租和租金上涨必须有更精确的理由。对于租户来说，以下几点也很重要：了解自己的权利、适当投诉并实事求是地评估自己的机会。我们基于事实并结合实例，总结了以下最重要的几点。(关于 2026 年的假设均标明）。
2026 年巴伐利亚会发生什么变化？
根据目前的发展情况作出的假设： 自由邦正在更新承受压力地区的名单，并延长相应的法令。同时，更多城市的租金上限将定为三年 11%。此外，合格的租金指数也变得更加全面，方法上更加严格，从而更准确地反映当地的比较租金。.
- 扩大/重新定义 „住房市场紧张 “地区（假设）。.
- 更一致地应用 租金管制 新租房（起始租金最多比当地比较租金高 10 %）。.
- 更频繁地使用 封顶限额 按现有租金计算，3 年内可获得 11 % 的租金（假设）。.
- 更多合格 租金指数 范围更窄，住宅价值特征更明显。.
- 在发生纠纷时，房东有更严格的义务提供理由和证据。.
2026 年的新租约：回旋余地与绊脚石
在租金紧张地区重新出租时，起始租金不得比当地比较租金高出 10 % 以上。重要例外情况新建楼宇（2014 年起首次启用）和 2014 年后建成的单位 全面现代化. .此外，较高的 租赁前 只要在当时是合法的，就可以获得不超过以前数额的赔偿。与 分级租金 或 与指数挂钩的租金 以下内容适用：最初的初始租金具有决定性作用，必须符合制动要求。.
根据合格租金指数计算的当地标准比较租金：12.00 欧元/平方米。.
租金控制：+10 % = 13.20 欧元/平方米。.
例如：60 平方米的公寓 → 最高基本租金 792 欧元。.
如果之前的合法租金为 14.00 欧元/平方米，则可以保留，但要准备好收据！
典型错误在没有可靠的租金指数证明的情况下确定起始租金；对 „全面现代化 “的解释过于宽泛（需要相当大的投资，通常约为新建筑价值的三分之一）；即使起始租金已经过高，仍要商定租金标准。.
1) 正确应用租金指数：正确选择领域/范围，记录住宅价值特征（如电梯、家具、位置）。.
2) 检查例外情况：新建工程？全面现代化改造？如果是，收集证据（发票、建筑说明）。.
3) 规模/指数：初始租金与制动器一致，保持规模的现实性和透明度。.
现有租金：上限、现代化、指数
现行租约与新租约适用不同的规则。在巴伐利亚州 封顶限额 在紧张地区，三年内将减少到 11 %（2026 年的假设）。在紧张地区之外，规则是三年内 15 %。租金上涨的依据是当地的比较租金（租金指数、可比单位或专家意见）。.
现代化改造可通过 现代化征税 可部分转嫁到租金中（目前为每年 8 % 可归因于公寓的费用，但有上限）。重要的是要发出符合法律规定的通知，区分维护和修理，并检查每平方米的封顶限额或上限。.
与 指数挂钩租赁 租金以消费价格指数为基础。计划中的收紧或限制正在进行政治讨论；建议在 2026 年对合同形式进行精确审查（假设：不进行全面追溯，但协商做法更加严格）。.
上限简要计算示例现在的净冷房租为 900 欧元。在有 % 限制的地区，允许在三年内最多支付 999 欧元--前提是当地的比较租金允许这样做。如果租金指数较低，则设定一个限额；以最低限额为准。.
业主的机会 - 专业地利用这些机会
即使收紧了刹车，在法律上仍有回旋余地。数据质量和时间安排至关重要：那些提供最新租金指数、完整装修文件、可信照片和结构证据的公司往往能获得最高的合法租金，并将诉讼风险降至最低。此外，巧妙的现代化策略也能增加市场吸引力，例如通过节能、浴室、优化平面布局和数字设备。.
- 租金指数检查目标： 精确记录物体特征，说明范围，收集证据。.
- 文件发票、建筑规格、能效证书、照片--以防审计的方式存档。.
- 合同形式仅有符合制动要求的初始租金和可理解条款的刻度/指数。.
- 时间安排及时制定涨租计划，遵守最后期限并说明理由。.
- 交流透明的推导可提高接受度，减少投诉。.
租户现在应该考虑什么
租户可以使用 有保留的训斥 踩刹车。这需要具体的理由（如参考租金指数）和迅速的行动。如果您有任何疑问，应索要相关文件并抵消自己的租金。重要提示：请注意例外情况（新建房屋、大规模现代化改造、以前的合法租金）--并非所有的高租金都是非法的。.
结论2026 年，巴伐利亚州的房租法规将更加精确、更加严格。对于房主来说，这意味着：数据、理由和流程必须到位。对租户而言：了解自己的权利，客观检查，适当投诉。专业的方法可以减少冲突，提高可预见性。.
