出租公寓的面积偏差：为什么现在几厘米也会很昂贵？
多几厘米或少几厘米听起来无伤大雅--但在租赁法中，它们很快就会增加到四位数到五位数的金额。无论是附属费用、租金上涨还是公寓营销：正确的居住空间都是关键所在。如果在这方面做得好，就能避免纠纷、额外费用和形象受损。在下文中，您将了解面积偏差为何如此重要、适用哪些标准、如何进行快速合理性检查以及哪些错误可以巧妙避免。.
什么是 „生活空间“？
在租赁法中，居住面积主要由以下因素决定 居住空间条例（WoFlV） 经过计算。它严格按照区域的可用性进行区分：带 倾斜屋顶 从 2.00 米的站立高度算作 100 %，从 1.00-2.00 米的站立高度算作 50 %，而在 1.00 米以下则完全不算。. 阳台、木廊、露台 一般认定为 25 % 至 50 % （视具体情况、地点/质量而定）。地下室、锅炉房和车库不属于居住空间。.
此外，还有 DIN 277 标准, 它常用于项目开发、新建筑和商业用途。它形成了 总建筑面积 和可用面积，并经常得出比 WoFlV 更大的数字。对于 出租公寓 然而，除非合同中另有约定，否则 WoFlV 通常是决定性的。这正是出现差异的地方：如果 DIN 277 用于营销，而 WoFlV 用于开票，就会产生冲突。.
法律框架：联邦法院 10% 规则
判例法（联邦法院）有明确的护栏： 如果实际居住面积与合同约定的居住面积偏差超过 10 %，则构成缺陷. .这也适用于 „近似数字“。后果：
- 减租 允许有百分比偏差。.
- 回收 多付的租金（定期追溯，最长 3 年，注意时效期限）。.
- 辅助费用 和 租金增长 (指数/租金指数）可能基于一个不正确的区域--有逆转的风险。.
因此，房东和物业经理有义务提供可靠的楼面面积详细信息文件。在租户方面，值得进行事实核查，尤其是倾斜的天花板、温室和阳台。.
快速检查居住空间（5 分钟内的合理性）
1) 注意合同面积。2) 参考平面图/分区图。3) 单独考虑坡屋顶、凹室、阳台（WoFlV 逻辑）。4) 如有偏差：测量随机样本（如起居室、最大的房间）。5) 差值是否≥8-10 %？那就委托专业人员进行居住面积计算。.
具体计算实例：何时会很贵？
示例 A： 合同：80 平方米；实际：74 平方米：74 m².偏差 = 6 m² = 7.5 %。后果： 通常情况下，超过 10% 临界值不会自动降低租金，但需要高度关注。在租金上涨或运营成本增加的情况下，差异仍会变得明显。.
示例 B： 合同：80 平方米；实际：71 平方米：71 m².偏差 = 9 m² = 11.25 %。后果：承租人可以减少 11.25 % 的租金，并收回多付的租金（受诉讼时效限制）。按照 1200 欧元的热租金（900 欧元的冷租金）计算，这将很快导致数千欧元的还款风险，以及运营成本的修正。.
示例 C（阳台/露台）： 按合同规定，10 平方米的阳台完全认可；WoFlV 通常为 25-50 %。如果阳台被错误地计算为 100 %，5-7.5 m²的 „过多 “面积就会出现在居住空间中，这通常是 10% 临界值的触发因素。.
典型错误和解决方案
错误： 揭露中的 DIN 277，租赁协议中的 WoFlV - 租户最终为 „错误 “区域付费。. 解决方案 指定标准化基础；住宅租金使用 WoFlV。.
错误： „大约 “规格为免费票。. 解决方案 „约 “不能防止 >10 % 的偏差；请附上可靠的测量值。.
错误： 屋顶坡度被忽略。. 解决方案 1-2 米高 = 50 %，1 米以下 = 0 %；文件清晰。.
错误： 阳台统一收费 50 % 无需检查。. 解决方案 考虑质量、位置、可用性；证明共同走廊 25-50 % 的合理性。.
对辅助费用、与指数挂钩的租金和租金指数的影响
生活空间影响 运营成本的分配 (如房产税、房屋清洁费、行政管理费，具体视协议而定）。空间过大通常会导致收费过高。另外 与指数挂钩的租金 和 根据租金指数增加租金 这些数字是以居住面积为基础的；如果居住面积不正确，加价要求就会受到质疑。对于业主来说，这意味着现在纠正他们的数字将避免将来昂贵的纠正费用和法律纠纷。.
给房东和租户的实用建议
- 明确的参照标准： 必要时，在租赁协议中明确说明 „Wohnflächenverordnung (WoFlV)“。.
- 检查文件： 平面图、分区声明、测量规程；如果是老建筑，要注意斜坡和凹槽。.
- 专业测量 如果有疑问或需要改装，应进行最新的调查，并在法律上予以记录。.
- Exposé ≙ 合同： 揭露的数字必须与合同领域相符，否则就有失去信任和承担责任的风险。.
- 调整运营成本： 修正区域后，持续更新分配键。.
- 交流： 公开解释偏差，说明计算方法--这样可以化解矛盾。.
营销与回报：精准是一种竞争优势
精确的表面本身并不是目的，但却具有良好的商业意义。它们能创造 可追溯性 对卖方而言，可靠的土地勘测可提高卖方的土地价值，并防止在后期合同阶段出现异议。对卖方而言，可靠的土地测量可提高 透明度 从而提高营销速度。对于房东来说，后续索赔和撤销的风险也会降低。而且：正确的面积基础可以安全地执行合法的租金上涨--没有目标。.
结论：面积偏差不是一个细节，它决定着租金的减免、额外付款和租约的法律稳定性。如果您采用 WoFlV 标准，准确测量并清晰记录，那么您的行为就是经济明智的，并能最大限度地降低风险。我们很乐意检查您的文件，协调测量工作，并协助您与租户进行沟通--快速、准确、谨慎。. 在此预约无约束力的初步咨询.
